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Cartilha do Procon traz dicas Úteis
Depois de analisar muito bem se as prestações do financiamento vão caber em seu bolso por longos anos, exercite um pouco mais a sua paciência e siga os conselhos da cartilha que o Procon elaborou para quem vai comprar a casa própria. Pode parecer precaução demais, mas com certeza você vai ficar livre de muitas dores de cabeça. Preste atenção às principais recomendações.
Compra de imóvel na planta
Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Verifique se o que consta dos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação.
Visite o local da construção durante o dia, noite, e fins de semana, observando possíveis inconvenientes, como feira livre, excesso de barulho, clubes, etc.
Informe-se sobre os profissionais responsáveis pelo empreendimento. Verifique se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis, visite os locais e consulte outros compradores. Veja se estão satisfeitos com a construção.
O contrato deve informar o prazo para início e término da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída no documento.
Na assinatura do contrato
Não assine nada sem ler e entender todos os pormenores e detalhes.
Verifique o valor total do imóvel atualizado.
Exija a discriminação da forma de reajuste das prestações (periodicidade, índice, local de pagamento, vinculação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das chaves (IPC/FIPE/INPC/IBGE), pois durante a construção pode ser adotado um índice setorial de custos (CUB, INCC, etc.). Sugere-se a determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que alguns índices são regionais e outros nacionais.
Rubrique todas as páginas. Risque os espaços em branco.
Certifique-se de que tudo o que consta da proposta e dos ajustes verbais faz parte do contrato.
Verifique as condições previstas para uma eventual rescisão.
Exija a documentação completa do imóvel
Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis e informa sobre as alterações realizadas nos últimos 20 anos na documentação do imóvel.
Certidão negativa dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside.
Comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica, telefone, gás, etc.
Declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais.
Escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis.
Carnê de IPTU do ano em curso e dos quatro anos anteriores. Verificar também se a metragem constante da escritura coincide com a do carnê.
Informar-se sobre a existência de projeto de desapropriação na área.
Declaração de que na condição de empregador não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física).
Normalmente é o proprietário quem deve apresentar os documentos acima, pois implicam custo. A falta de informações compromete a segurança do negócio e pode acarretar prejuízos.
Despesas comuns
Pagamento da lavratura da escritura no Tabelionato de Notas.
Valor do imposto de transmissão (ITBI), pago à prefeitura.
Pagamento dos emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis (registro de escritura).
Salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de corretagem e certidões. Ao comprador, cabe o pagamento das despesas de transmissão.
Providências para a obtenção da escritura
A alteração do cadastro do proprietário, nas concessionárias de água e esgotos, energia elétrica, gás e IPTU, na prefeitura.
A baixa da hipoteca, se houver, deve ser solicitada no cartório imobiliário, após quitar o pagamento do imóvel.
Como evitar prejuízo ao desistir de um financiamento
Se o comprador de um imóvel financiado desiste do financiamento, ele deve tentar uma negociação com a construtora e o banco que fez o financiamento. O Código de Defesa do Consumidor estabelece nesses casos a devolução de parte do valor pago no caso de rescisão do contrato. Apesar de a lei não fixar os percentuais de devolução, os juízes geralmente sentenciam a devolução de 70% a 80% do valor pago, sendo o restante para cobertura de gastos com corretagem e promoção.
Caso o imóvel esteja situado em um bairro de grande procura e em edifício em que todas as unidades foram vendidas pela construtora, deve-se tentar revender a unidade. Neste caso, é necessário verificar se a pessoa interessada em adquirir o imóvel tem crédito aprovado na construtora e se a taxa de transferência não inviabiliza o negócio.
As construtoras não costumam aceitar a recompra do imóvel, mas na negociação com o cliente inadimplente, têm admitido trocar o imóvel por outro de menor valor.
Classe média já pode financiar imóveis com recursos do FGTSAs agências da Caixa Econômica Federal já estão operando com as novas regras nas linhas de financiamento com recursos do FGTS, determinadas pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia. Com essa nova linha de crédito as famílias com renda de até R$ 4.500,00 agora têm a possibilidade de utilizar os recursos do Fundo para adquirir imóveis novos, na planta ou em construção.
Para os que se encaixam nesse caso, será permitido financiar até R$ 64 mil para imóveis avaliados em até R$ 80 mil. O prazo de pagamento será de até 240 meses (20 anos), com uma taxa de juros nominal de 10,16% ao ano mais TR. Nas regras anteriores, os recursos do Fundo de Garantia só podiam ser usados para financiar imóveis novos e usados para famílias com renda de até R$ 2.000,00 e unidades na planta, para as famílias com renda máxima de R$ 3.250,00.
Agora, os trabalhadores terão a sua disposição quatro faixas para enquadramento das operações de financiamento com recursos do FGTS. A primeira, voltada para aqueles que ganham até R$ 1.000,00, com um valor máximo de financiamento em cerca de R$ 23 mil para imóveis avaliados em até R$ 62 mil (taxa nominal de juros de 6% ao ano mais TR).
Direcionada aos trabalhadores que ganham de R$ 1.000,00 a R$ 2.000,00, a segunda faixa financia no máximo R$ 44 mil (imóvel pronto) ou R$ 55 mil (unidade na planta), sempre para imóvel com valor de avaliação máxima de R$ 62 mil. A taxa nominal de juros será de 8,16% ao ano mais TR.
Já os trabalhadores que ganham de R$ 2.000,00 a R$ 3.250,00, enquadram-se na terceira linha de financiamento, que apresenta as mesmas regras da segunda. A diferença é que somente contempla a construção e aquisição de imóvel novo.
A última e quarta faixa é destinada à aquisição de imóvel novo, na planta e em construção e específica para os que ganham entre R$ 3.250,00 e R$ 4.500,00 mensais.Como comprar o imóvel?
Poupar para pagar à vista, aderir a um consórcio ou financiar?Qual é a melhor maneira de comprar um imóvel? Poupar o dinheiro, entrar em um consórcio ou financiar a casa própria? A melloviana.com.Br fez essa pergunta a três especialistas em finanças pessoais: Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac); William Eid, professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV-SP), e Mauro Halfeld, autor do livro sobre finanças pessoais Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro.
Feitas as contas, os especialistas chegaram à mesma conclusão: sai mais barato comprar a casa própria poupando todo mês. Comprar à vista elimina o pagamento de juros e aumenta as chances de se obter um bom desconto na compra. "Quem paga à vista, tem maior poder de barganha", lembra William Eid.
Quem opta por poupar deve se lembrar, porém, que também corre alguns riscos. O principal deles, lembra Miguel Ribeiro de Oliveira, é a exposição às variações da economia. "O preço do imóvel pode subir, o que demandaria mais tempo e dinheiro para comprar um mesmo imóvel." Por outro lado, as taxas de juros que remuneram o investimento também poderiam cair, o que resultaria no mesmo atraso.
Mas a disciplina é talvez o maior obstáculo no caminho do poupador, já que poupar exige tempo e perseverança. Significa, por exemplo, abrir mão de comprar o carro último tipo quando ainda faltam alguns anos para ter o dinheiro suficiente para comprar a casa própria. Ou adiar aquela viagem ao exterior. "Quem não se disciplina para poupar, acaba pagando mais caro por isso", sentencia Mauro Halfeld.
Financiamento - Quem não tem disciplina ou não tem tempo de esperar, pode optar por financiar o imóvel, a maneira mais rápida de se chegar à casa própria. Como a mudança para a nova casa é imediata, evita-se aí o pagamento dos aluguéis. Outra vantagem do financiamento é que ele obriga o comprador a poupar. Nesse caso, aqueles menos disciplinados, que não conseguem guardar uma parte da renda todo mês, se vêem obrigados a economizar quando têm uma dívida.
A principal desvantagem do financiamento é o preço final elevado, já que os juros vêm embutidos nas prestações. Dentre os financiamentos, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é considerado o mais vantajoso para o comprador, que pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater ou quitar o saldo devedor. O prazo de financiamento varia, mas costuma ser limitado a 15 anos. Além disso, atualmente, os juros são de 12% ao ano, mais a variação da TR. É o financiamento mais barato do mercado.
O financiamento pela Carteira Hipotecária, ou taxa de mercado, parte normalmente de juros de 14% ao ano, mais variação da TR. Os financiamentos com as incorporadoras também têm juros, mas os prazos de pagamentos são mais curtos.
O terceiro caminho para a casa própria é aderir a um consórcio de imóveis. Essa alternativa começa a ganhar força - só esse ano, a procura por consórcios cresceu 27%, segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac). O maior problema dessa modalidade é que o consorciado precisa contar com a sorte.
Quem entra em um consórcio obtém a carta de crédito por sorteio ou por lance. Quem oferece o lance mais alto, leva a carta de crédito. Para dar um lance, é claro, é preciso já ter poupado algum dinheiro. Quem não tem poupança alguma, vai ter de esperar o sorteio. Para os especialistas, sortudo será aquele que for sorteado antes da metade da duração do consórcio.
Mesmo quem é sorteado na metade do tempo, calcula William Eid, paga mais caro do que nas demais alternativas (ver tabela). O motivo é que, além do consórcio, também se paga o aluguel. Quem pode driblar o aluguel de alguma forma, morando na casa de parentes, por exemplo, tem no consórcio a segunda melhor opção do ponto de vista financeiro, segundo os cálculos de Miguel Ribeiro.
O quadro simula três alternativas para aquisição do imóvel
no valor de R$ 70.000,00. (exemplo)O consumidor aplica todo mês R$ 700,00 numa aplicação financeira. (1) O interessado realiza
um financiamento pelo SFH pelo prazo de 120 meses (10 anos). (2)O consumidor realiza um financiamento pelo sistema consórcio. (3) R$ 700,00 aluguel
R$ 700,00 compraR$ 1.344,00 prestação inicial e R$ 699,00 última prestação. 1ª/4ª parcela
R$ 1.032,00
5ª R$ 714 ,00 última
R$ 1.297,00R$ 98 mil (R$ 49 mil reserva de compra e R$ 49 mil aluguéis) R$ 126 mil R$ 119 mil 5 anos e 10 meses (70 meses) 10 anos (120 meses) 10 anos (120 meses)
Como investir em imóveis?
Alguns cuidados ao investir em imóveis.Especialistas indicam que os melhores negócios com imóveis residenciais são aqueles feitos com unidades entre três e sete anos de vida. "Certamente, os primeiros proprietários já terão dispendido gastos nos acessórios do imóvel, tais como armários embutidos, decoração do condomínio, melhorias no acabamento oferecido pela construtora etc. ", afirma Mauro Halfeld, autor do livro "Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro", da editora Fundamento.
Em sua publicação, Halfeld dá algumas dicas:
- Ele lembra que, imóveis na planta têm que ter um substancial desconto em relação ao preço do imóvel já pronto, uma vez que, durante a construção, a pessoa não terá a renda dos aluguéis, nem de juros sobre capitais. No Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da incorporação do empreendimento. Confirme na prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram. Ao tirar uma certidão no Registro de Imóveis, certifique-se de que o imóvel não está hipotecado.
- Tenha cuidado ao comprar um apartamento antigo, pensando em fazer um grande reforma nele. Talvez você não consiga recuperar o valor investido na obra, caso o padrão do prédio não esteja no mesmo nível da reforma que você pretende implementar. Além disso, se o prédio for antigo, ele certamente oferecerá poucas garagens, item crítico nas grandes cidade de hoje. É muito difícil vender um apartamento de bom padrão, com poucas garagens.
- Procure obter um bom desconto ao comprar apartamentos nos primeiros andares. Barulho e visão limitada são fatores que impressionam negativamente os potenciais compradores. Lembre-se de que, quando você for vender esse apartamento, seu futuro comprador também exigirá um desconto de você.
- Não se esqueça de verificar se há taxas de condomínio em atraso. O comprador passará a ser o responsável pelas dívidas.
- Evite comprar residências sofisticadas, como objetivo de alugar. Há grandes alterações nas exigências do mercado consumidor sobre esse tipo de imóvel, ao longo do tempo. Os preços são muito influenciados por tendências e modas. O que se torna ruim para quem compra e pior para quem tem que vender depois.
- Como investimento, é preferível ter três pequenos imóveis, do que um grande. A diversificação é uma prática bastante saudável. Além disso, propriedades menores costumam ter mais liquidez, são mais fáceis de alugar, obtêm um rendimento percentualmente superior na locação e serão mais úteis na eventualidade de um aperto em suas finanças pessoais.
Se tiver gostado muito do imóvel, mas ficou em dúvida por causa de algum "senão", chame um profissional de sua confiança (engenheiro, encanador, eletricista, advogado, corretor etc) de acordo com o problema ou, como já foi dito, uma empresa que faça a avaliação do imóvel e indique se os problemas encontrados o depreciam muito. Desta forma, você poderá ter justificativas documentadas para negociar o preço do imóvel.
Fonte:
Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro.
Autor: Mauro Halfeld
Editora: Fundamento.
O financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) permite a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada, amortizar ou quitar o saldo devedor. No entanto, para utilizar o fundo, é necessário seguir algumas regras. São elas:
Não possuir imóvel no município em que resida ou exerça sua ocupação principal. Não ter adquirido outro imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), independentemente de sua localização. O imóvel deve estar situado no município onde o interessado exerça sua ocupação principal, ou em município limítrofe ou integrante da mesma região metropolitana. Também pode estar localizado na cidade em que o comprador comprove residência por pelo menos um ano. Se a pessoa for transferida pela empresa, basta comprovar que mora há três meses no município, por meio de carta da empresa. O comprador deve comprovar pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Na compra de imóveis residenciais, a soma do FGTS com o montante do financiamento não pode ser maior que o valor de compra e venda ou R$ 300 mil. É vedado o saque do fundo para a compra ou construção de imóveis comerciais, para reformas e ampliações e para a compra de lotes e terrenos. Informações: Disque-Caixa (11) 4196-6601, site www.caixa.gov.br ou nas agências da Caixa
ou em construção Por Carol LopesO imóvel ainda vai ser construído, mas as prestações iniciais são bem menores do que as das unidades prontas. Você faz as contas e verifica que dá para pagar, basta apertar um pouco o orçamento. Além disso, não é preciso comprovar renda. Parece muito fácil. Mas é preciso prestar atenção às demais condições contratuais para evitar que um negócio que à primeira vista é vantajoso transforme-se num problema futuro.
O grande conselho é não se precipitar na compra e tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato. A prevenção ainda é a melhor forma de evitar problemas posteriores. O comprador deve solicitar uma minuta do documento para lê-la atentamente.
Recomenda-se também consultar um advogado, visto que esse profissional está preparado para ler nas entrelinhas e a enxergar problemas que poderiam passar despercebidos ao leigo.
O Procon recomenda que o comprador, antes de assinar o contrato, verifique com atenção os seguintes itens: o índice de correção das parcelas, o mês de correção, a previsão de cobrança de resíduo nos contratos com reajuste anual (que não pode ser acrescido de juros), o mês e o ano em que o imóvel vai ser entregue.
Caso haja financiamento bancário, o comprador também deve verificar se o imóvel vai ser hipotecado. No caso de multa por atraso no pagamento das prestações, o máximo que pode ser cobrado é 2%.
Em ano de eleições presidenciais e, por conta disso, de incertezas sobre os novos rumos da política econômica brasileira, investir em imóveis é uma boa alternativa para quem não está disposto a se arriscar no mercado financeiro. A aplicação em imóveis dá ao investidor o que as aplicações não oferecem: segurança.
O mercado financeiro está sempre vulnerável às intempéries do momento, como mudanças na política econômica nacional, e até mesmo às crises de ordem econômica e política em outros países. O imóvel, ao contrário, passa sem sobressaltos às incertezas do mercado. Ele não sofre variação brusca de preços, como acontece com o mercado de ações, e nem depende das mudanças da política econômica, como é o caso das aplicações de renda fixa, que têm seu rendimento vinculado aos juros definidos pelo governo.
Investir em imóveis sempre foi um bom negócio. Os brasileiros tradicionalmente consideram muito importante deixar para os filhos imóveis como herança, o que é muito mais comum do que deixar aplicações no sistema financeiro ou ações em bolsas de valores. Então, para quem quer investir com segurança, o melhor é aplicar na compra de um imóvel.
Antes de adquirir um imóvel, entretanto, o comprador deve ficar atento ao local do empreendimento e observar se ele está em um bairro em desenvolvimento e próximo a áreas de preservação. Se estiver em uma área com essas características, a valorização futura é praticamente certa. E se a compra for realizada no lançamento da obra, ocasião em que o preço tende a ser menor e as condições de pagamento mais acessíveis, o retorno do investimento será ainda maior.
Além de escolher o empreendimento por sua boa localização, o comprador precisa estar atento a todas as leis que regem o mercado imobiliário. Uma delas é a Lei 4.591/64, que se refere ao Registro de Incorporação. Ela regulamenta a atividade de incorporação imobiliária e edificação sob o regime de condomínios e estabelece que uma construtora só pode negociar as unidades depois do registro de memorial de incorporação no Cartório de Registros, o que exige a aprovação prévia do projeto pela Prefeitura.
"O comprador precisa estar atento se a empresa possui a incorporação registrada antes de adquirir o imóvel, para não ter problemas futuros", enfatiza o advogado Renato Righetto Rosa, especializado na área imobiliária.
O Sistema Financeiro de Habitação
Entre as décadas de 40 e 60, sem nenhum incentivo governamental, o crédito imobiliário era oferecido pela Caixa Econômica Federal, pelo Instituto de Previdência Social e pelos bancos privados. Com a criação da Fundação da Casa Popular em 1946, primeiro órgão federal destinado a promover a habitação social, o Estado começa a participar do financiamento da habitação, mas é somente em 1964, através da Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que o Sistema Financeiro da Habitação é criado, nos moldes que hoje é conhecido, sendo também criado, pela mesma lei, o Banco Nacional da Habitação, a quem foi atribuída a gestão central do SFH.
Referida lei criou uma espécie de "Código da Habitação" (o que também veio a ser corroborado pela legislação posterior), estabelecendo normas protetivas do mutuário e do sistema, o que lhe atribuiu um caráter social, na medida que visava assegurar uma forma de aquisição de moradia. Tal fato será relevante no futuro, quando a divergência entre os contratos lavrados e essas normas tiver de se submeter à apreciação judicial.
A mesma lei determina ainda a origem dos recursos para o sistema, criando a Caderneta de Poupança (ainda que sem essa denominação), e que até hoje fornece recursos ao SFH, determinando também a forma de aplicação desses recursos.
Determina, em seu artigo 5º, a obrigatoriedade da adoção da correção monetária, fixando que esta será aplicada por índice "que reflita adequadamente as variações do poder aquisitivo da moeda nacional". Também esse fato é importante, pois, como veremos, num futuro próximo a expressão correção monetária é deturpada, por infinitas atribulações legislativas.
O Sistema Financeiro de Habitação foi criado pelo governo federal, como dissemos, através da lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964, com o objetivo de facilitar a aquisição de moradia própria, principalmente pelas camadas de baixa renda da população. Segundo as regras, a casa obtida pelo mutuário seria para utilização deste e de sua família, sendo que a lei prevê a rescisão do contrato de financiamento em caso de locação, venda do imóvel sem anuência do agente financeiro ou inadimplência do mutuário.
As duas fontes tradicionais de recursos são a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). A Caderneta é a principal. Por lei, 70% da captação deve ser destinada a financiamentos habitacionais, sendo que, deste total, 80% devem ser aplicados em operações do SFH, e o restante, em operações a taxas de mercado, conhecidas como Carteiras Hipotecárias.
Em 1988 foi extinto o Banco Nacional da Habitação, sendo passado à Caixa Econômica Federal a gestão do Sistema Financeiro da Habitação.
A crise que hoje apresenta o SFH é de culpa quase exclusiva do Governo Federal, pois não soube administrar o sistema e ainda criou um monstro, o Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, que nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral, foi criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial para reduzir possíveis resíduos, que como veremos em capítulo específico, só traz prejuízos para o mutuário, sem compensar qualquer resíduo.
A inadimplência (atraso de pagamento superior a 60 dias) enfrentada pela CEF é, hoje, em média de 40 %. Ao mesmo tempo, entre mais de 1,2 milhão de contratos, 656 mil têm amortização negativa, ou seja, a prestação não cobre sequer o juro.
Passadas estas considerações preliminares, atenhamo-nos à estrutura legislativa do Sistema Financeiro da Habitação, para que possamos entender os problemas hoje enfrentados pelos mutuários.
Durante os anos seguintes, diversos normativos legislativos ou do poder executivo vieram adaptar ás situações novas as regras do Sistema Financeiro da Habitação, sem, entretanto, alterar a estrutura fundamental, qual seja, os reajustamentos dos créditos concedidos estariam vinculados à categoria profissional do mutuário e o saldo devedor deveria submeter-se aos reajustamentos em função da correção monetária.
Em 1988, com a promulgação da nova Carta Magna, ficou estabelecido que "o sistema financeiro nacional (e dentro dele o Sistema Financeiro da Habitação) será regulado em lei complementar (art. 192, CF).
A lei complementar é uma lei editada de forma especial pelo Congresso Nacional, exigindo "quorum" diferenciado e certos requisitos não exigidos para edição de leis ordinárias. Entretanto, não houve, após a Constituição de 1988 a edição de qualquer lei complementar, sendo, portanto, a Lei 4.380/64 (carro chefe do sistema) e leis posteriores que não lhe altere os princípios básicos absorvida pela Constituição como lei materialmente complementar.
Ocorreu, entretanto, em 1991, a edição da Lei 8.177/91 (lei ordinária), que criou a Taxa Referencial - TR, modificando, estruturalmente, as regras do Sistema Financeiro da Habitação.
Com efeito, ao determinar a lei nova a aplicação da TR (taxa de juros) para reajustamentos de prestações e saldo devedor dos financiamentos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, não só alterava o índice para o reajustamento mas também a natureza jurídica deste índice. Explico:
Quanto a lei determinou a substituição, por exemplo, a substituição da ORTN pela OTN, simplesmente alterou do índice antigo para o novo, sem, entretanto, alterar a natureza jurídica deste índice (ORTN e OTN são índices de correção monetária), mas, ao determinar a substituição de qualquer destes pela TR, implicava em trocar um índice de correção monetária por um índice de juros.
Assim, em 1992, entendendo que tal substituição viria em prejuízo do direito adquirido e do ato jurídico perfeito, o Supremo Tribunal Federal declarou inconstitucional essa substituição (Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 493-0-DF) para os contratos lavrados anteriormente à edição da lei.
Mas como ficariam os contratos lavrados após março de 1991????
Poderiam esses contratos ser reajustados pela Taxa Referencial????
TAMBÉM NÃO!!!!
Ocorre que, a Lei 8.177/91 (e diversas outras normas editadas posteriormente) é LEI ORDINÁRIA e não LEI COMPLEMENTAR, não podendo regular as relações contratuais no Sistema Financeiro da Habitação, por força do Art. 192 da Constituição da República Federativa do Brasil.
A respeito transcrevemos brilhante conclusão do Juiz Federal da Seção Judiciária do Mato Grosso do Sul, Dr. Rubem Martinez Cunha:
"Em virtude do disposto no art. 192 da Constituição Federal de 1988, o sistema financeiro nacional e, dentro dele, o sistema financeiro da habitação são regidos por leis materialmente complementares. As mudanças legislativas pós-Constituição, bem como os regulamentos dos órgãos que ainda detêm poderes normativos devem levar em conta esse aspecto, sob pena de o Poder Judiciário, ao aplicá-las, desconsiderar grande parte de seus dispositivos atendendo à hierarquia das leis.
O sistema financeiro nacional, nos termos do art. 192 da Constituição de 1988, "será regulado em lei complementar". A idéia do constituinte era de que tal regulamentação fosse editada no prazo de cento e oitenta dias ao cabo do qual estariam revogados "todos os dispositivos legais que atribuam ou deleguem a órgão do Poder Executivo competência assinalada pela Constituição ao Congresso Nacional, especialmente no que tange a: I - ação normativa;..." (art. 25 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias).
A ressalva "sujeito este prazo a prorrogação por lei", constante do último dispositivo, faz com que até hoje, passados quase oito anos, o sistema financeiro nacional seja praticamente o mesmo de antes da Constituição.
O sistema é regulado ainda hoje pela Lei n. 4.595, de 31/12/64, agora promovida a lei materialmente complementar, em virtude daquela disposição do art. 192 da Constituição.
Na cúpula do sistema está o Conselho Monetário Nacional, com imensos poderes normativos que o constituinte pretendeu abolir em seis meses.
De início, o Conselho era integrado por nove membros que, na prática, seguiam a orientação de seu presidente, o ministro da Fazenda.
A grande estrutura do sistema, porém, chama-se Banco Central da República do Brasil. Ele é a secretaria do Conselho Monetário, devendo cumprir e fazer cumprir suas normas. Na prática, o Banco Central é o laboratório onde são geradas e trabalhadas as idéias norteadoras do sistema financeiro, nos seus escaninhos burocráticos, que ganham, depois, burilamento técnico gerador de aparência que permite que elas aterrizem no Diário Oficial da União.
Os problemas dos sistemas financeiros, nacional e da habitação, agravaram-se após a Constituição de 1988.
Não é porque o Congresso Nacional deixa de elaborar a lei complementar de que cuida o art. 192 da Carta Maior que as necessidades de mudança deixarão de existir. Só que, muitas vezes, essas mudanças somente poderiam dar-se por lei complementar, e a dificuldade outra vez é a mesma: é necessária a aprovação qualificada do Congresso. Então, é possível que tenhamos, hoje, leis, medidas provisórias, resoluções e até circulares, materialmente complementares, em considerável subversão da ordem jurídica.
Isso parece particularmente verdadeiro no sistema financeiro da habitação.
Dentre as atribuições privativas do Conselho Monetário Nacional, está a de "disciplinar o crédito em todas as suas modalidades e as operações creditícias em todas as suas formas, inclusive aceites, avais e prestações de quaisquer garantias por parte das instituições financeiras" (art. 4º, VI, da Lei n. 4.595).
Ocorre que, anteriormente à edição da Lei n. 4.595, já existia a Lei n. 4.380, de 21/8/64, que, entre outras medidas, instituiu o "sistema financeiro para aquisição da casa própria".
Essa lei sofreu alterações ao longo do tempo e foi recepcionada pela Constituição de 1988. Como ela trata também de parcela significativa do sistema financeiro nacional, entendo que, em grande parte, ela foi recebida como lei materialmente complementar.
Verifique-se, a propósito, o que há no art. 8º, parágrafo único, da Lei n. 4.380:
O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará normas que regulam as relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional, especialmente quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.
Ou seja, a própria lei básica que criou o Sistema Financeiro da Habitação declara que ele integra o sistema financeiro nacional, sendo que a relação entre ambos seria regulada pelo Conselho da antiga SUMOC, predecessora do atual Conselho Monetário Nacional.
Depois disso, o Decreto-lei n. 2.291, de 21/11/86, confirmou:
Art. 7º. Ao Conselho Monetário Nacional, observado o disposto neste Decreto-lei, compete:
I - exercer as atribuições inerentes ao BNH, como órgão central do Sistema Financeiro da Habitação, do Sistema Financeiro do Saneamento e dos sistemas financeiros conexos, subsidiários ou complementares daqueles;
II - deferir a outros órgãos ou instituições financeiras federais a gestão dos fundos administrados pelo BNH, ressalvado o disposto no artigo 1º, § 1º, alínea "b"; e
III - orientar, disciplinar e controlar o Sistema Financeiro da Habitação.
A nossa atual Constituição apanhou assim os dois sistemas e, se hoje a doutrina e jurisprudência aceitam com tranqüilidade a idéia de que a Lei n. 4.595 foi recebida como materialmente complementar, não há porque não considerar também assim grande parte da Lei n. 4.380 e suas alterações legislativas anteriores à Carta vigente.
Então, aquelas atribuições já destacadas (Lei n. 4.595, art. 4º,VI), o Banco Central, isto é, o Conselho Monetário Nacional as exerce também no sistema financeiro da habitação - e agora, não há mais uma, mas pelo menos duas leis materialmente complementares virtualmente maltratadas por leis, medidas provisórias, resoluções etc., tal como vem ocorrendo com o próprio sistema financeiro nacional.
Como decifrar essa esfinge?
É imprescindível que o intérprete identifique, na lei que contenha dispositivos materialmente complementares, aqueles que são efetivamente complementares, tal como aprendemos a fazer com o Código Tributário Nacional perante a carta outorgada em 1967. A partir daí, devem-se analisar as alterações legislativas (leis, decretos-leis) anteriores à Constituição de 1988. Essas leis podiam alterar, e efetivamente alteraram, as Leis n. 4.380 e n. 4.595, e passaram a ser elas também tidas como materialmente complementares à Constituição. Aquelas e estas, após a Constituição, somente podem ser alteradas por leis complementares.
Examino alguns casos concretos.
É de observar-se, por exemplo, que o art. 5º da Lei n. 4.380, de 21/8/64, estabelece para toda a duração do contrato a permanência da relação original entre a prestação mensal de amortização e o salário do tomador do empréstimo. Para isso, a lei estabeleceu que, relativamente aos funcionários públicos, cujos vencimentos eram reajustados em lei, fosse levada em consideração a percentagem nela estabelecida. Quanto aos mutuários não-funcionários públicos, o índice que seria levado em consideração era o do salário-mínimo.
Pode ser que os critérios tenham mudado ao longo do tempo, índices foram mudados "n" vezes, mas o princípio aí insculpido, esse somente poderá ser alterado por lei complementar.
Como o Supremo Tribunal Federal já decidiu que não há direito adquirido a determinado índice, isso não é matéria objeto de lei complementar.
Até que ponto a Lei n. 8.692, de 28/7/93, que criou o Plano de Comprometimento de Renda - PCR, está de acordo com esse sistema de equalização renda/prestação?
Dispõe ela em seu art. 2º que os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento de Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais. Nos encargos mensais estão incluídos amortização, juros e seguros.
Há, é certo, diferenças conceituais. Pela Lei n. 4.380, não se pode alterar a relação original entre a prestação mensal de amortização e o salário do mutuário. Já aqui se admite reajustar o valor do encargo mensal até o percentual máximo de renda estabelecido no contrato, sem considerar a relação inicial.
O princípio já havia sofrido alteração com a introdução da equivalência salarial como critério de reajustamento das prestações pelo Decreto-lei n. 2.164, de 19/9/84 (art. 9º), o qual, entretanto, permitia utopicamente uma folga de pelo menos sete pontos percentuais em favor do mutuário se o salário aumentasse, no mesmo período, mais que a variação da UPC.
Entendo que essa modalidade não vulnera o princípio básico na medida em que preserva a capacidade de pagamento do mutuário e também garante a sobrevivência do sistema financeiro da habitação, embora passe a onerar inteiramente os acréscimos de rendimentos que vierem a ser obtidos pelos mutuários.
Já o mesmo não se pode dizer quanto aos financiamentos da chamada faixa livre. Criação do legislador complementar Conselho Monetário Nacional (Resolução n. 1.446/88), a faixa livre abriga financiamentos habitacionais com encargos convencionados entre as partes (Circular n. 1.278, de 5/1/88, do Banco Central).
Dizer "encargos convencionados entre as partes" é dizer, todos sabem, que o mutuário ingressa no território livre dos banqueiros.
Nos financiamentos dessa faixa (20% de 65% dos recursos captados em poupança), o princípio da correlação entre a renda do mutuário e os encargos assumidos desaparece. Ficam assegurados apenas os ganhos dos banqueiros, com o retorno dos recursos aplicados garantido pela hipoteca do imóvel.
Outra incongruência a comprometer o princípio de manutenção da relação renda/prestação é a aplicação da famigerada TR (Taxa Referencial de Juros) no reajuste das prestações mensais e do saldo devedor. Embora seu emprego, como taxa de juros, tenha sido condenado há muitos anos pelo Supremo Tribunal Federal, é mantida impavidamente pela tecnocracia oficial, fazendo com que a Justiça mais se sobrecarregue de processos repetitivos.
A criatividade veio no bojo de mais um plano econômico. O art. 18 da Lei n. 8.177, de 1/2/91, determinou a aplicação da TR, então criada, nas cadernetas de poupança e nas prestações e saldos devedores do Sistema Financeiro da Habitação.
Hoje a jurisprudência caminha firmemente no sentido da devida correção de rumos. Veja-se, a propósito, recente julgamento do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (Diário da Justiça, Seção 2, de 17/5/96, p. 31.863):
8. Contrariamente ao que vinha entendendo esta Turma, não pode a TR reajustar os saldos devedores; o INPC é o índice adequado já que corresponde à variação do poder aquisitivo da moeda.
Também comprometendo grande parte dos financiamentos da "faixa livre", e talvez muitos outros, a Lei n. 4.380 (art. 6º, alínea e), em absoluta consonância com o § 3º do art. 192 da Constituição em vigor, estabelece que "os juros convencionais não excedem de 10% ao ano". Então, a decisão do Supremo Tribunal Federal, que tem esse dispositivo como de eficácia contida, dependente de regulamentação mediante lei complementar de que cuida o caput do referido artigo constitucional, vale para o restante do sistema financeiro nacional e não para grande parcela dos empréstimos habitacionais.
O § 3º do art. 5º da Lei n. 4.380 dá uma garantia importante ao tomador de recursos do sistema financeiro da habitação:
Cada reajustamento entrará em vigor após 60 (sessenta) dias da data de vigência da alteração do salário-mínimo que o autorizar e a prestação reajustada vigorará até novo reajustamento.
Isso, segundo me parece, é norma geral, equiparável a direito individual, de natureza quase alimentar porque concede uma folga para o mutuário recompor seu orçamento e é importante para a segurança na aplicação do reajustamento da prestação. É direito do participante do sistema, qualquer que seja a data de seu ingresso no mesmo.
Não poderia vir a Lei n. 8.004, de 14/3/90, e atravessar:
Art. 17. O reajustamento das prestações dos mutuários enquadrados no Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES/CP levará em consideração também o reajuste de salário concedido no próprio mês da celebração do contrato, ainda que a título de antecipação salarial.
Algumas conclusões.
O Tribunal de Contas da União constatou:
3. É lamentável que os dados coletados, uma vez mais, demonstrem o descalabro do Sistema Financeiro Habitacional, com conseqüente prejuízo para a política operacional do Governo e para a população como um todo.
4. Mais do que nunca, nesse momento em que a Nação principia a retomada dos rumos do desenvolvimento e o novo Governo pretende imprimir profundas mudanças de ordem social, econômica e financeira, faz-se necessário alertar o Executivo de que não bastam ao bom andamento do Estado a supressão da concessão de benefícios e o aumento da arrecadação, fazendo-se necessária a conjugação desses esforços com uma política de austeridade no controle da aplicação dos recursos públicos.
(do voto do Ministro Luciano Brandão no proc. TC 25.637/92-4 - Rev. TCU, v. 26, n. 63, p. 1, jan./mar.95).
Acrescentaria que aquele descalabro decorre também do vezo tecnocrático em relação às normas da boa técnica jurídica, com o que se contornam dispositivos legais e princípios tidos como empecilhos aos desígnios oficiais.
No entanto, quando se ferem direitos individuais, entra em cena indefectivelmente o Poder Judiciário e correções de rumo necessariamente ocorrerão, mesmo quando tidas como decisões absurdas.
Nesse sentido, deve ser estendido o alerta ao Poder Executivo, de que fala o ministro Luciano Brandão, até porque isso vem em prol da tão desejada contenção de despesas, na medida em que se alivia a Justiça de milhares de processos repetitivos decorrentes de normativos ilegais ou mal elaborados.
Também ao Poder Legislativo pode-se imputar a responsabilidade por esse caos não só porque não legisla com boa técnica, mas porque o faz a reboco das medidas provisórias do Poder Executivo e, principalmente, não elabora a lei complementar que deve regulamentar o sistema financeiro nacional.
Na verdade, porém, o Sistema Financeiro da Habitação está em extinção. Seu maior inimigo é o entendimento extremamente duvidoso - porque já vem de longa data e nunca deu resultados - de que salário digno gera inflação.
Salários comprimidos não podem sustentar o sistema, que exige juros extratosféricos, correção integral e outros acessórios convenientes.
De outra parte, não se pode simplesmente pensar em transferir para o contribuinte, debitando-se à conta do Tesouro Nacional, os erros, os rombos e as mazelas do sistema. O contribuinte também possui os seus direitos e o exercício dos mesmos conduzirá a mudanças de rumo das políticas oficiais.
De sua parte, o Poder Judiciário deverá continuar aplicando de forma correta e científica as leis, considerando o seu sistema hierárquico e constitucional. Isso é garantia de segurança social e jurídica. É direito dos cidadãos. E é fator educativo da maior importância para o restabelecimento, inclusive de modo preventivo, do ordenamento jurídico, resgatando tradição de técnica esmerada, já longínqua, de nosso Direito.
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